• 碧桂园登顶:2017年销售5508亿,完善产业链

    地产 > | Time Weekly - 2018-03-27 02:34:28 来源:诚博娱乐周报
  • [摘要] 长租公寓的大力发展,将为碧桂园的物业运营增加客户流量,而覆盖国内超过240个城市,服务约100万户业主的物业运营公司,也将为长租公寓提供优质物业服务,使长租业务获得升值

    诚博娱乐周报记者 胡天祥 发自广州

    2017年初,碧桂园董事会主席杨国强给总裁莫斌送来一幅毛笔字:会当凌绝顶,一览众山小。在业内,杨国强出了名喜好书法,也常把作品送给下属,以此来激励对方。他希望莫斌能够带领碧桂园成为地产界的华为,实现规模、竞争力“双第一”。

    似乎是为了回应老板的期望,莫斌在2017年4月的一次内部培训会上发表宣言:“我们的目标是攀上‘珠峰’,这个目标一定会到达。”

    不到一年时间,碧桂园做到了。

    2018年3月20日,碧桂园发布公告显示,公司2017年共实现合约销售约人民币(下同)5508亿元,首次超越万科、恒大,成功“登顶”。2010年,这一数字仅为329亿元。

    登顶后的碧桂园,对于2018年的销售目标,却卖起了关子。杨国强说:“2018年肯定比2017年好,你查查我们过往每年初提出的目标,和最终完成的情况,我现在说目标,到时候你会说我蒙你啊。”莫斌则间接透露说,我们不设合同销售目标,但今年的销售一定会比去年好。

    一个可供参考的公告数据显示,2018年前2月,碧桂园共实现合同销售金额约1238.4亿元。 2017年同期,这一数字为872.6亿元。

    未来两年复合增长率60%左右

    3月20日,碧桂园发布全年财报显示,2017年,碧桂园实现合同销售金额人民币5508亿元人民币(下同),同比增长78.3%,合同销售面积6066万平方米,成为首个年销售额破5000亿元的房企。报告期内,碧桂园实现营业收入2269亿元,毛利587.9亿元,同比增长分别达48.2%,82.4%,毛利率同比增长4.8个百分点至25.9%,股东应占利润达到260.6亿元,同比增长126.3%。

    碧桂园方面表示,公司业绩的高增长离不开在中国新型城镇化进程中的均衡布局。在国家分级调控背景下,2017年,按目标市场分,碧桂园目标一二线和目标三四线的销售对集团贡献各占一半。分区域看,广东省占比 30%、江苏和浙江共占比 22%。机构预计碧桂园2018年整体可售货值将超过1万亿元。 

    利润表现方面,在房地产普遍增收不增利的背景下,2017年全年,碧桂园股东应占利润260.6亿元,核心净利润246.9亿元,同比均翻番,分别达126.3%和106%。碧桂园预计,随着已销售面积进一步交付,未来利润持续增长可期。

    中金在2月发布研报表示,碧桂园“新的一年,以爆发性的盈利增长为开始”,预测2017-2019年碧桂园核心净利润将分别增至223亿元、333亿元和469亿元,分别同比增长86%、49%和41%,反映出2016-2018年的快速合同销售增长。摩根士丹利发布研报称,预测碧桂园2017-2019年的复合增长率在60%左右。鉴于碧桂园的高周转和市场整合能力,调高目标价56%至19港元,评级调升至优于大市。

    锁定4.2亿平方米土储

    把销售规模放在发展要位的碧桂园,“攻城略地”的力度仍较去年不减。

    2017年获取的881宗土地的预期建筑面积约为14110万平方米,总代价约4794.5亿元。其中属本公司股东的预期建筑面积约为10145万平方米,总代价约3271.4亿元。这其中,通过收并购获取的土地有160宗,土地总代价占比为19%。

    而在城市布局上,881宗土地中,一二线城市新购土地占比59%。如按面积计算,碧桂园位于一二线与位于三四线比重为31:69,平均楼面地价约3225元/平方米。在碧桂园看来,较低的楼面价保证未来能维持较低的销售均价水平。据悉,2017年,碧桂园合同销售均价仅约9080元/平方米左右,连续多年保持十强房企最低水平。

    截至报告期末,碧桂园已签约或已摘牌的中国大陆项目总数达到1456个,同比增长102%,在中国大陆已进入220个城市和768个县镇,一到五线全面布局。土地储备方面,截至2017年末碧桂园已签约或已摘牌的土地储备28180万平方米,另有潜在的土地储备约1.42亿平方米。这也意味着,目前碧桂园已基本锁定的土储高达4.2亿平方米。

    受益于碧桂园集团前期充足的土地储备,优良的内控管理及高周转的策略,碧桂园的各项财务数据也表现强健。截至2017年底,碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%,期末加权平均融资成本连续五年下降,至历史最低水平;净经营性现金流持续为正且表现优异。2017 年销售楼款现金回笼5003.3亿元,回款率91%,扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后,经营性现金流净额为240.8亿元。

    同时,报告期内,碧桂园可动用现金约人民币1484.0亿元,达上市以来最高水平,同比增长54%。在宏观调控收紧、短期资金偿还压力增大的情况下,有力地保证了经营的良性循坏,支撑了规模的积极扩张。此外,碧桂园另有约人民币2485.1亿元银行授信额度尚未使用。

    碧桂园2017年末有息负债总额达2147.7亿元,较去年同期增长57.7%。净负债率达56.9%,较2016年同期上升8.2个百分点,但仍处于合理水平。碧桂园在2017年中期曾表示会以净现金流为正为基。?诠婺:透赫??淦胶,净负债率控制在不超过70%。

    “高周转是化解风险的关键”

    截至2017年末,碧桂园销售楼款现金回款约5003.3亿元,扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后,实现经营性净现金流240.8亿元,继2016年后连续第二年回正。

    碧桂园自上市以来,通过加快周转,加强自身“造血”功能,在当前宏观调控收紧、短期资金偿还压力增大的情况下,有力地支撑了规模的积极扩张。杨国强也一直强调,高周转就是化解企业运营风险的关键。

    加快周转离不开科技创新。2016年底以来,碧桂园力推自主研发的SSGF工业化建造体系,莞深区域茶山项目成为第一个运用该工法的项目。截至2017年末,已在47个区域111个项目推广使用,SSGF体系采用预制墙板、自愈合防水、自升式爬架、铝膜等20余项核心建造技术,达到“快速度、高效益、精品质、益环保”的效果。

    以30层高层洋房为例,推行SSGF后,开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月,节省约9.3个月。完工速度快,节省利息成本,加快了周转,直接提高净资产收益率,并有效解决渗漏等传统建造方式中的顽疾。除推动经济效益增长,SSGF也带动了社会效益的提升。据内部测算,SSGF抹灰节省率可达90%以上,有效促进节能环保。

    以2016年为例,如果新开工房屋都采用SSGF工业化建造体系,可减少相当于全球航空业二氧化碳的总排放量,减少数以亿吨计的装修垃圾,节约70万人的年用水,节约相当于2倍上海面积的森林,5倍珠江的排沙量。而对于碧桂园而言,通过试点并推广应用该技术可以大幅缩短工期,在实现高周转运营的同时,进一步降低财务成本。

    据悉,碧桂园正快速推进SSGF项目,未来将在全国大规模推广使用。莫斌还在内部要求集团大运营和新体系小组一起落实SSGF(工业化建造体系)试点工作,实现项目当年开工、当年交楼,快速占领市场最高点。

    长租公寓没有考核指标

    2017年,碧桂园顺应房地产存量诚博娱乐的发展以及国家“房住不炒”“租购并举”宏观政策的需要,积极培育新的利润增长点,完成了长租公寓等地产相关业务板块的部署,同时搭配金融、物业、商娱、医疗、教育等多维服务资源,满足消费者的多元居住需求。

    碧桂园计划3年发展100万套长租公寓,成为最好的长租公寓资产管理商和运营服务商。期内,公司正式成立长租事业部,在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目,推出了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”。在建房间数已经达到2963间,已获取项目的总房间数已超过8000间。预计2018年内能实现多个城市、多个项目同时开业,保障供应。

    作为长租领域的后来者,碧桂园已率先获得来自银行和证券市场的数千亿资金支持,包括今年2月获批发行总额度100亿元、国内最大的长租公寓储架发行类REITs产品,这将有助于碧桂园快速实现盈利模式。据介绍,碧桂园计划未来发展长租城市,每个项目规模都在2万间以上。

    对于长租公寓,莫斌曾在考察上海区域时明确给予支持:长租公寓只有支持指标没有考核指标,希望上海区域能从长租公寓的运作中总结经验,摸索出一套碧桂园自持的新路。

    长租公寓的大力发展,将为碧桂园的物业运营增加客户流量,而覆盖国内超过240个城市,服务约100万户业主的物业运营公司,也将为长租公寓提供优质物业服务,使长租业务获得升值,房地产产业链走上日益完善的良性发展轨道。

    3月19日,碧桂园发布公告,建议分拆集团物业管理业务及以介绍方式于香港联交所主板独立上市。截至2017年末,碧桂园物业管理分部的合同管理面积约3.295亿平方米,覆盖中国大陆28个省超过240个城市;物业管理及社区相关业务的收入约为26.56亿元,同比增长35.6%;经营利润约为4.87亿元,同比增长20%。

    为增值物业服务,碧桂园还推出了自有零售品牌“凤凰优选”。谈及为何创立凤凰优。?罟?克,从过去到现在,他一直在思考,怎么能够吃得又好又安全又便宜。他期望碧桂园所有能干的人在全世界范围找这些食材,直接从产地运到消费者面前,不用经过中间商,做到比网购还要便宜,而且质量放心。他希望通过这样的方式,为300多万业主和10多万员工提供原产地、无污染、高性价的用品和食品。

    此前,碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌在多个场合强调,碧桂园人将继续为实现人民对美好生活的向往而奋斗。建设有竞争力的世界500强公司。按目前多元布局,碧桂园房地产产业链正日益完善。

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